同地段+配套，端州盘居然价差2千/㎡？

作为本地龙头开发商华英集团，其打造的项目关注度一直不低。

最近，楼市君终于得空实踩华英新项目——华英城江景湾。

对比华英城97区住宅尾货也要过万，该纯新盘毛坯吹风价仅8字头，首批产品有少见的78㎡两房户型，另外还有105㎡三房和119㎡四房。

吹风8500元/㎡左右，拟3月开盘

华英城江景湾占地约3.2万平，容积率2.4，体量较小，仅两栋住宅，合计4个单元。

楼盘计划首批推出2栋2单元，楼高28层，两梯五户，户型涵盖78-119㎡两至四房，毛坯吹风价8500元/㎡左右，预计2022年1月交楼。

假设江景湾单价8500元/㎡，各户型总价大概如下：

面积	总价	三成首付
约78㎡	66.3万	19.89万
约105㎡	89.25万	26.78万
约119㎡	101.15万	30.35万
制表：肇庆楼市

我们可以粗略估计，约20万拿下一套两房单位，约26万上车三房。对比华英城墅景湾尾货，江景湾价格优势突出。

销售称，目前华英城墅景湾只剩7、8栋有货，现楼，面积共四种：107/114/130/135㎡三房，单价大约在10300-10800元/㎡之间。

楼市君算了一套8栋25层114㎡单位，单价10563元/㎡，总价约120.63万，三成首付约36.63万。

与江景湾119㎡三房吹风价比较，两者在首付上就相差约6万。不过，根据销售口风，墅景湾还有议价空间，还有粉丝反映：“可以把价钱压到9字头。”

墅景湾、江景湾为什么价差大？

港真，华英城墅景湾7/8栋尾货不算特别“靓仔”。

7栋的130㎡、135㎡三房均挨近砚都大道，车来车往，影响不可忽视，不过两个单位东南向望江，这点倒是不错。

▲7栋01单位130㎡

8栋D座114㎡同样靠近主干道，仅有零散楼层可选，F栋则剩05单位107㎡，该户型不但朝西，而且会被隔壁E栋遮挡部分光线，楼市君实地感觉采光和隐私性一般。

▲F栋13楼05单位107㎡

▲华英城墅景湾7/8栋户型图

其他方面，墅景湾尾货和江景湾新货，直线距离仅约300米，都在砚都大道旁，存在噪音影响，而且主要依赖汇景湾一带生活配套。

墅景湾尾货产品力无过人之处，且环境和生活配套相近的情况下，两者产品竟能产生约2千/㎡的巨大价差（若江景湾按照吹风价开售），究其原因，无非是墅景湾的学区属第十六小学。

华英城97区小区能够一直吃香，二手价格站得硬，该小学确实出了七分力。【二手踩盘】

而江景湾，销售明确表示不属于该小学学区，至于所属学校，暂时未有安排。

楼市君需要提醒的是，华英城97区住宅（含墅景湾）是学区房，不是学位房。意思就是，即使你买了墅景湾，也不能担保100%读十六小，每年学校都要根据录取顺序招生。

具体可以参考下面表格：

（端州区2020年公办小学一年级录取次序，来源：端州发布）

录取次序	报名地段依据	同一次序，以满足对应条件的时间先后为序（越早者优先考虑）
(1)	儿童户口所在地址为父母房产（权属份额不低于51%）	儿童户址和该房产地址一致的时间
(2)	儿童户口所在地址为祖父母或外祖父母房产（权属份额不低于51%，需提供儿童与祖辈的关系证明）	儿童户址和该房产地址一致的时间
(3)	父母房产（权属份额不低于51%）但儿童户口不在该房产地址上	取得该房产所属份额时间
(4)	祖父母或外祖父母房产（权属份额不低于51%）但儿童户口不在该房产地址上（需提供儿童与祖辈的关系证明）	取得该房产所属份额时间
(5)	儿童户口所在地址，户主为儿童直系亲属但该地址房产非父母或（外）祖父母自主拥有（或共有份额低于51%）	入户该地址时间
(6)	儿童父母没有房产或房产共有份额低于51%，连续三年以上租赁的住房地址（每年6月30日前往回推算，必须通过政府租赁管理平台交易备案）	租赁该住房开始时间
(7)	儿童父母无房产，挂靠非直系亲属户口（含集体户）	入户该地址时间

另外，销售称，华英城97区住宅共6000+户，加上同属十六小学区的中源名苑和尚东康城，该小学学位会不会出现紧张情况？难说了。

可喜的是，未来端州将新增多所优质学校，在一定程度上缓解优质学位紧张问题，家长们购买优质学区房，也有更多选择。

▲2020-2022年端州区学校建设计划位置示意图（来源：端州发布）

三房南向近马路，四房朝北望花园

最后，楼市君简单点评华英城江景湾户型，目前项目已开放实地板房，买家可亲自去瞧瞧。

78㎡两房两厅一卫：东向望第六中学，会受学校教学声音影响，竖厅有预留鞋柜位置，阳台与餐客厅同宽，卧室居餐客厅一侧。

105㎡三房两厅两卫：三开间朝南，望砚都大道，会有车流噪音影响，主流竖厅设计，仅主卧能做到开间＞3米，主卫正对主卧。

118㎡四房两厅两卫：北向望花园，玄关一侧为书房，厨房带西向生活阳台。该户型景观不错，且受噪声影响小，最大缺点是朝北。

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